Зачем нужно страхование предмета залога по ипотечному кредиту. Страхование залога

Для покупки полиса требуются документы, подтверждающие площадь, техническое состояние здания, сумму кредита, а также рыночную стоимость объекта страхования. Все это требуется страховщику для оценки своего страхового риска и определение размера платежа.

Страховщику нужно предъявить:

Большая часть документов подается в виде копий, но желательно иметь под рукой оригиналы , чтобы показать их сотруднику страховой компании. В оригинале нужно предъявить только заявление на страхование. Выписка из ЕГРН заказывается в Росреестре или МФЦ, техплан в местном БТИ, а акт оценки у сертифицированного оценщика (за отдельную плату).

Обычно договор ипотечного страхования заключается с обязательным осмотром квартиры, но если сумма кредита невелика, то возможна продажа полиса и без осмотра.

Важно! Страховая сумма при страховании залога всегда привязывается не к стоимости недвижимости, а к размеру выданного кредита. В случае полной гибели имущества банк выступает выгодоприобретателем по такому полису.

Дополнительные документы

Помимо основного пакета документов страховщик может затребовать и дополнительные . Например, если есть подозрения о том, что жилье числится в аварийном фонде, то могут попросить справку о том, что квартира не входит в перечень аварийных объектов.

Если в доме, где расположена квартира давно не проводился капремонт, то могут запросить данные о том, когда его делали в последний раз и когда планируют делать снова. Потребоваться может и справка из психоневрологического, наркологического диспансеров, разрешение на перепланировку и другие документы.

Особенности составления заявки

Заявление на страхование пишется перед заключением договора. В нем указываются все сведения о будущем страхователе и основные условия кредитования покупки недвижимости (размер кредита, сроки).

В заявлении указывается:

При заполнении заявления стоит обратить внимание на пункты, по которым страховщик будет оценивать свой риск. Например, компанию будет интересовать соседство дома с объектами повышенной опасности, материал перекрытий, наличие в квартире каминов, газовых котлов, саун и пр.

Страховщик может увеличить тариф, если в доме нет противопожарной сигнализации, но есть, например, камин или обогреватель. А вот если дом находится под охраной и оборудован всеми средствами защиты от пожара, то стоимость страховки может уменьшиться .

Внимание! При заполнении заявления на страхование нужно указывать сведения о состоянии здания, в котором находится квартира. Их можно взять из техплана БТИ или расширенной выписки ЕГРН.

Оформление полиса

После проверки документов страховщик принимает решение о заключении договора страхования. На подписание соглашение уйдет не более 20-30 минут. Страхователь-заемщик выбирает риски:

пожара, удара молнии, взрыва газа;
повреждения в системе электрооборудования;
затопления, прорыва водопроводных систем;
стихийных бедствий (землетрясения, оползня, бури, вихря, урагана, наводнения, града или ливня);
противоправных действий третьих лиц (грабежа, разбоя, боя оконных стекол и пр.).

Полис покупается на случай полной гибели недвижимости от наступления страховых рисков или на случай повреждения имущества. В качестве страховой суммы обычно выбирается сумма кредита, полученного в банке на покупку кредита.

Где и кем составляется соглашение?

Страховой договор составляется юристами на основе правил страхования и требований ГК РФ , законов «Об организации страхового дела» и «О защите прав потребителей» .

Каждый заемщик получает типовое соглашение, в котором прописаны лишь индивидуальные тарифы, размер франшизы, перечень рисков, срок страхования, страховая сумма (остаток задолженности по кредиту). Остальные условия являются стандартными для всех страхователей.

Структура и содержание

Договор страхования залога состоит из порядка 10 разделов. В них излагаются все условия страховой защиты: от заключения договора и до получения страхового возмещения при наступлении страхового события.

В договоре должно быть указано:

контакты сторон;
описание недвижимости (объекта страхования);
страховая сумма и размер тарифа;
полный перечень страховых рисков;
права и обязанности сторон;
ответственность в случае неоплаты договора;
порядок разрешения споров.

Самые важные пункты для страхователя: все, что касаются возможного отказа в выплате страхового возмещения после наступления страхового события. Нужно изучить, что является исключением из страхового покрытия, и каков порядок действий при наступлении пожара, затопления или другого риска.

Стоит проверить также, чтобы вся указанная информация (о размере кредита и сроках кредитования) полностью совпадала с той, что указана в кредитном соглашении. Обратите внимание также на такие пункты как возможность страховщика установить лимиты возмещения для отдельных рисков (групп рисков), на один страховой случай, на отдельные виды имущества. Все эти нюансы могут серьезно повлиять на выплаты в будущем.

Важно! Страхователь никак не может повлиять на содержание типового страхового договора. Однако банк всегда предоставляет выбор страховщиков-партнеров, и если условия страховки не устраивают можно просто обратиться в другую компанию.

Когда заключается и подписывается?

Полис не может вступить в силу ранее возникновения права залога , так что сначала оформляется закладная, а уж потом . Последовательность действий такова: оформление кредитного договора, затем договора купли-продажи, закладной, а уж затем – страхового договора. Подписывается соглашение лично страхователем или его законным представителем.

Условия и основания для расторжения

Порядок расторжения полиса прописан в самом договоре. Разрыв отношений возможен по обоюдному согласию либо по инициативе одной из сторон. Например, страховка может быть расторгнута досрочно по требованию клиента, но об этом нужно уведомить страховщика (обычно за месяц).

Клиент может выбрать другую компанию или погасить кредит досрочно. После погашения обязательств по кредиту можно расторгнуть договор и вернуть часть уплаченного страхового платежа (за вычетом расходов на ведение страхового дела).

Соглашение о расторжении договора страхования совершается в письменной форме, обязательства сторон прекращаются с момента заключения этого соглашения, а при его расторжении в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Особенности комбинированной и комплексной страховки

Очень часто заемщики банков заключают комбинированные или комплексные договора со страховыми компаниями. В них прописываются условия не только страхования залога, но и на случай инвалидности или смерти, а также титула (риска потери прав собственности на недвижимость).

При оформлении такого договора список документов должен быть расширен. Размер страховой суммы при дополнительных видах страхования, как правило, равен задолженности по кредиту и уменьшается вместе с ней.

От страхователя понадобится:

медицинское заключение о состоянии здоровья;
справка о доходах;
копия трудовой книжки;
документы об истории квартиры (расширенная выписка с указанием статистики перехода прав собственности за последние 5-10 лет);
выписка из домовой книги;
разрешение органов опеки на сделку купли-продажи;
свидетельство о праве на наследство на недвижимость и пр.;
согласие супруга (и) на продажу квартиры.

Страховщик имеет право проверить сведения о состоянии здоровья заемщика, в том числе информацию о перенесенных ранее заболеваниях, несчастных случаях. Это необходимо для оценки риска. В заявлении на комплексное страхование будет представлено три таблицы по каждому виду.

В разделе страхования жизни нужно будет указать информацию о возрасте, болезнях, травмах, видах спорта, которыми занимается клиент. В разделе о страховании титула будет представлена вся информация о сделке и об истории квартиры. Страховщик может проверить доверенность представителя, который участвовал в сделке купли-продажи, права наследников, наличие судебных арестов и обременений.

Внимание! При покупке комплексного страхования заемщик заключает договор только с одной компанией на все три . Сроки страхования залога и жизни привязываются к сроку кредитования, а титула – к сроку исковой давности (три года).

Договор страхования ипотеки – обязательное условие ипотечного кредитования (подробнее о том, обязательна ли страховка и можно ли от нее отказаться, читайте ). Для оформления полиса требуется собрать пакет документов для оценки страхового риска. Заключить договор можно с компанией из списка партнеров банка-кредитора.

"Российский налоговый курьер", 2007, N 10

В прошлом году мы рассказывали об основаниях и порядке признания расходов на добровольное страхование имущества <1>. Редакция получила много вопросов о специфике налогового учета расходов на страхование имущества в различных ситуациях. Сегодня речь пойдет о налогообложении расходов на страхование предмета залога.

<1> См. статью "Налогообложение расходов на добровольное страхование имущества" // РНК, 2006, N 17. - Примеч. ред.

Залог - один из способов обеспечения гражданско-правовых обязательств. На практике чаще всего залогом обеспечивается обязательство заемщика по возврату денежных средств, предоставленных в кредит, и по уплате процентов.

В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Причем в этом праве он имеет преимущество перед другими кредиторами лица, которому принадлежит данное имущество (залогодателя). Разумеется, если иное не установлено законом.

Если страховое имущество утрачено или повреждено по причинам, за которые залогодержатель не отвечает, он также имеет преимущественное право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества. И не важно, в чью пользу имущество было застраховано. Так сказано в п. 1 ст. 334 ГК РФ.

Залогодателем вправе выступать как сам должник по основному обязательству, обеспечиваемому залогом, так и третье лицо.

Предметом залога является любое имущество организации, за исключением имущества, изъятого из оборота. Об этом говорится в п. 1 ст. 336 ГК РФ. Залогодатель должен обладать правом собственности на это имущество либо правом хозяйственного ведения.

Обратите внимание: согласно Гражданскому кодексу предметом залога могут быть также имущественные права (требования). В целях применения налогового законодательства они не включены в понятие имущества (п. 2 ст. 38 НК РФ). Даже если заложенное право требования застраховано, расходы на такое страхование не подпадают под действие ст. 263 НК РФ. Ведь в соответствии с ней страхованию подлежат, например, основные средства, транспорт и иное имущество.

Страхование заложенного имущества

В соответствии с п. 1 ст. 343 ГК РФ заложенное имущество должно быть застраховано, если иное не предусмотрено законом или договором. Страхует имущество та сторона договора о залоге, у которой оно находится. Напомним, что по общему правилу предмет залога остается у залогодателя. Основанием служит п. 1 ст. 338 Гражданского кодекса. Но в договоре о залоге можно закрепить условие, что заложенное имущество передается залогодержателю. Правда, такое условие не распространяется на предмет залога, на который установлена ипотека, а также на заложенные товары в обороте - они никогда не передаются залогодателю. Независимо от того, кто страхует предмет залога, страхование всегда осуществляется за счет залогодателя.

Заложенное имущество страхуется от рисков его утраты и повреждения. Это имущество можно застраховать в полной или частичной стоимости. Последний вариант практикуется, когда полная стоимость заложенного имущества превышает размер обеспеченного залогом требования. Страхование осуществляется на сумму не ниже размера требования. В этой ситуации как залогодатель, так и залогодержатель имеет право на дополнительное страхование имущества, в том числе у другого страховщика. Общая страховая сумма по всем договорам страхования не должна превышать страховую стоимость имущества (п. 1 ст. 950 ГК РФ).

Признание расходов на страхование имущества в налоговом учете

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Расходы, учитываемые при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций, должны быть экономически оправданными и документально подтвержденными. Такое требование содержится в п. 1 ст. 252 НК РФ. Оно относится и к расходам на страхование.

Порядок налогового учета расходов на страхование имущества установлен в ст. 263 НК РФ. Так, расходы на добровольное страхование имущества (каким является и страхование предмета залога) включают страховые взносы по тем видам страхования, которые перечислены в п. 1 названной статьи. Данный перечень является открытым, поскольку в нем предусмотрено добровольное страхование любого иного имущества, используемого налогоплательщиком в деятельности, направленной на получение дохода.

Примечание. Кто выгодоприобретатель

При определении обоснованности расходов на страхование предмета залога имеет значение, кто указан выгодоприобретателем в договоре страхования данного имущества. Ведь именно это лицо получает страховое возмещение при наступлении страхового случая.

Как сказано в п. 1 ст. 930 ГК РФ, имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества.

На первый взгляд, у залогодателя и залогодержателя равный интерес в сохранении заложенного имущества. Ведь залогодатель является собственником этого имущества (или владеет им на праве хозяйственного ведения), а залогодержатель имеет право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.

Однако при определении интереса в сохранении залогового имущества главным является вопрос о том, кто отвечает за сохранность предмета залога и несет убытки в связи с его утратой (повреждением).

В ст. 344 ГК РФ установлено, что риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества несет залогодатель. Конечно, если иное не предусмотрено договором о залоге. Залогодержатель отвечает за полную или частичную утрату или повреждение предмета залога, который был передан ему (если не докажет, что может быть освобожден от ответственности в соответствии со ст. 401 ГК РФ). То есть он должен возместить залогодателю убытки, причиненные утратой или повреждением имущества.

В случае утраты или повреждения предмета залога залогодержатель имеет право на удовлетворение своих требований за счет страхового возмещения лишь при наступлении обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 348 ГК РФ.

Следовательно, когда предмет залога остается у залогодателя, выгодоприобретателем по договору страхования данного имущества должен быть именно он (Письмо Минфина России от 04.06.2003 N 04-02-05/5/11). Если заложенное имущество передается залогодержателю, выгодоприобретателем в договоре может быть назван как залогодатель (у него возникают убытки в связи с гибелью и повреждением имущества), так и залогодержатель (он должен возместить указанные убытки залогодателя). Но последнее возможно, если такое условие прямо указано в договоре о залоге. Дело в том, что по общему правилу залогодержатель страхует предмет залога в интересах залогодателя. Основание - ст. 50 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге".

Итак, можно выделить три основных условия признания в целях налогообложения расходов на страхование предмета залога:

экономическая оправданность расходов на страхование;
документальная подтвержденность указанных расходов;
фактическое использование застрахованного имущества при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода.

Обратите внимание! Если залогодатель - третье лицо

Как мы уже отмечали, залогодателем может выступать третье лицо, то есть лицо, не участвующее в договоре, обязательство по которому обеспечивается залогом. Тогда страхование предмета залога осуществляется за счет этого третьего лица. Разумеется, третье лицо должно обосновать свой экономический интерес в принятии на себя обязательств залогодателя. Иначе говоря, доказать, что эта деятельность направлена на получение дохода. Только тогда его расходы на страхование предмета залога могут считаться экономически оправданными. В частности, между залогодателем - третьим лицом и организацией, обязательства которой обеспечивает залог, надо заключить соответствующий договор. В нем должно быть предусмотрено вознаграждение третьего лица за его услуги в качестве залогодателя.

Экономическая оправданность расходов на страхование заложенного имущества у залогодателя

В Гражданском кодексе однозначно указано, что предмет залога страхуется за счет залогодателя. При этом не имеет значения, кто выступает страхователем (заключает договор страхования со страховой организацией), - залогодатель или залогодержатель. Следовательно, расходы по страхованию заложенного имущества могут быть признаны экономически оправданными только у залогодателя.

Тот вариант, когда страхователем выступает сам залогодатель, не вызывает вопросов. Рассмотрим другой вариант - когда страхователем является залогодержатель (напомним, это возможно, когда заложенное имущество передается ему). Каким образом обеспечивается обязанность страхования за счет залогодателя в этой ситуации?

Исходя из положений п. 1 ст. 939 и п. 1 ст. 954 ГК РФ, обязанность уплаты страховой премии (страховых взносов) может быть возложена договором страхования не на страхователя, а на выгодоприобретателя. Таким образом, если в силу норм ст. 343 ГК РФ страхователем заложенного имущества является залогодержатель, у залогодателя расходы на страхование этого имущества признаются обоснованными при условии, что он уплачивает страховые взносы в качестве выгодоприобретателя по договору страхования.

Допустим, что залогодатель не назван выгодоприобретателем в договоре страхования имущества, но по условиям договора о залоге он возмещает залогодержателю (страхователю) его расходы на уплату страховых взносов. В такой ситуации обратите внимание на то, что в соответствии с п. 6 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются в том числе расходы в виде взносов на добровольное страхование, кроме взносов, указанных в ст. ст. 255, 263 и 291 Кодекса.

Независимо от того, кто выступает страхователем заложенного имущества (залогодатель или залогодержатель), обязанность страхования вытекает из договора о залоге. А залог обеспечивает определенное обязательство залогодателя. Поэтому при решении вопроса об обоснованности расходов на страхование предмета залога необходимо учитывать, какое именно обязательство обеспечивается данным залогом. Например , речь идет о залоге, предусмотренном кредитным договором. Тогда важно, на какие цели был взят кредит. Если они имеют отношение к предпринимательской деятельности организации-залогодателя, то можно сделать вывод об экономической оправданности расходов, связанных с получением такого кредита. Речь идет о затратах на страхование предмета залога, который обеспечивает обязательство по возврату кредита и уплате процентов <2>.

<2> По вопросу экономической оправданности расходов заемщика на страхование предмета залога, которым обеспечен кредит, см. Письмо Минфина России от 02.03.2006 N 03-03-04/4/42.

Экономическая оправданность расходов на страхование заложенного имущества у залогодержателя

Когда страхователем заложенного имущества является залогодержатель, уплата им страховых взносов за счет своих средств не является экономически оправданным расходом. Значит, залогодержатель не может уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль на сумму таких взносов.

Предположим, что предмет залога застрахован за счет залогодателя в частичной стоимости, которая равна размеру обеспеченного залогом обязательства. Предмет залога находится у залогодержателя. Он отвечает за сохранность этого имущества и на случай его утраты или повреждения дополнительно страхует предмет залога на сумму разницы между его действительной полной стоимостью и стоимостью, на которую он застрахован за счет средств залогодателя. Будут ли признаны обоснованными расходы залогодержателя на такое дополнительное страхование? Минфин России считает, что нет. Эта позиция была высказана им в Письме от 09.10.2003 N 04-02-05/5/17.

Заметим, что передача заложенного имущества залогодержателю автоматически не влечет за собой право залогодержателя на пользование этим имуществом. В соответствии с п. 3 ст. 346 Гражданского кодекса такое право должно быть прямо указано в договоре о залоге. Если этого договором не установлено, то не соблюдается одно из обязательных условий признания расходов на страхование, а именно фактическое использование данного имущества в деятельности, направленной на получение дохода.

Использование застрахованного имущества

Мы выяснили, что учитывать расходы на страхование заложенного имущества в целях исчисления налога на прибыль может только залогодатель. Одним из непременных условий признания названных расходов в налоговом учете является использование залогодателем указанного имущества для ведения деятельности, направленной на получение дохода (ст. 263 НК РФ).

Разумеется, это условие соблюдается, если заложенное имущество согласно договору о залоге остается у залогодателя <3>. Напомним, что на основании п. 3 ст. 338 ГК РФ предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя. Иначе говоря, залогодатель может не только использовать предмет залога для производства товаров (работ, услуг), но и сдавать его в аренду. Но для этого требуется согласие залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

<3> За исключением случая, когда согласно п. 2 ст. 338 ГК РФ предмет залога оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. При таком залоге залогодатель не имеет возможности пользоваться этим имуществом.

Пример 1 . ООО "Альфа" получило кредит в банке "Стандарт". Кредит необходим организации для расчетов с поставщиками материалов и выплаты зарплаты работникам. По кредитному договору обязательства ООО "Альфа" по возврату кредита и уплате процентов обеспечиваются залогом имущества, принадлежащего обществу на праве собственности. Таким имуществом является офисное помещение. По соглашению о залоге имущество остается у залогодателя (ООО "Альфа"), который должен его застраховать в сумме своих обязательств по кредитному договору. ООО "Альфа" сдает указанное помещение в аренду (с согласия банка).

Общество заключило договор страхования офисного помещения от рисков утраты и повреждения. В договоре организация выступает и страхователем, и выгодоприобретателем. Расходы на уплату страховых взносов по договору страхования уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль ООО "Альфа".

Тот факт, что заложенное имущество учитывается, например, как основное средство или товарно-материальные ценности, не всегда означает его фактическое использование в деятельности, направленной на получение дохода.

Пример 2 . Воспользуемся условиями примера 1. Предположим, что ООО "Альфа" временно не использует для своих нужд офисное помещение, которое выступает в качестве предмета залога по договору с банком "Стандарт", и не сдает его в аренду. В этом случае ООО "Альфа" не может учитывать расходы по страхованию данного помещения в целях налогового учета.

Порядок признания расходов на страхование предмета залога

Порядок учета в целях налогообложения прибыли расходов на страхование заложенного имущества такой же, как и в любых других случаях добровольного страхования имущества. То есть эти расходы включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (п. 3 ст. 263 НК РФ). Момент признания расходов установлен в п. 6 ст. 272 НК РФ. Он зависит от того, каким образом в договоре страхования сформулировано условие уплаты страховой премии (страховых взносов). Если договор предусматривает единовременную уплату страховой премии, а срок действия договора составляет более одного отчетного периода, то применяется следующий порядок. Сумма страховой премии включается в состав прочих расходов равномерно в течение срока действия договора пропорционально количеству календарных дней действия договора в отчетном периоде.

Если по договору страховые взносы перечисляются двумя и более платежами, то эти суммы включаются в расходы налогоплательщика по мере их перечисления страховой организации.

Документальное подтверждение расходов на страхование предмета залога

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами:

оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации;
оформленными согласно обычаям делового оборота, применяемым в иностранном государстве, на территории которого были произведены расходы;
косвенно подтверждающими произведенные расходы.

При подтверждении расходов на страхование предмета залога налогоплательщик должен представить:

договор о залоге. Если речь идет о залоге движимого имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, то договор о залоге также подлежит нотариальному удостоверению. Договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) надо обязательно зарегистрировать в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Если эти требования не соблюдены, договор о залоге признается недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ);
договор, исполнение обязательств по которому обеспечивает залог. В нем могут быть прописаны условия о залоге без составления самостоятельного договора о залоге (п. 4 ст. 10 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1). Такой договор должен быть совершен в форме, установленной для договора о залоге;
договор страхования заложенного имущества. Договор страхования может быть заключен не только путем составления одного документа в соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ. Такой договор также считается заключенным при вручении страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком (п. 2 ст. 940 ГК РФ);
документы, подтверждающие уплату страховых взносов.

М.В.Романова

Советник государственной

гражданской службы РФ

2-го класса

Управление администрирования

налога на прибыль

Основная задача кредитных организаций - построить грамотную систему управления кредитными рисками, чтобы свести к минимуму возможность невозврата средств заемщиками. Страхование залогового имущества является одним из способов минимизации потерь для банка. Кто должен заключать договор страхования залогового имущества? Может ли банк сделать обязательным страхование залога? От каких рисков страхуют залог? Ответим на эти вопросы в данной статье.

Что это и для чего нужно?

Есть 3 вида обеспечения кредита: без какого-либо обеспечения, с поручительством третьих лиц и с предоставлением залогового имущества. В последнем случае заемщик гарантирует банку, что в случае неисполнения им обязательств (прекращения выплат по кредиту) во владение банка перейдут заранее определенные материальные ценности, которые и являются предметом залога. В качестве таких материальных ценностей может выступать недвижимое имущество, земельные наделы, автомобили и т.д.

В большинстве случаев предмет залога остается во владении заемщика до тех пор, пока он не нарушит условия кредитного договора. Вследствие этого возникает риск, что в процессе эксплуатации предмет залога утратит свою ценность (автомобиль попадет в ДТП, в квартире случится пожар и др.). Чтобы обезопасить себя банк может настоять на страховании залогового имущества. С одной стороны, пункт 2 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» запрещает организациям обусловливать приобретение одних товаров, необходимостью приобретения других. Значит, заемщик может отказаться от страхования, но он продолжит претендовать на кредит. С другой, банк может завысить процентную ставку по кредиту, сделав его не таким привлекательным.

Единственный случай, когда банк по закону может обязать заемщика застраховать залоговое имущество - предоставление ипотечного кредита. Согласно статье 31 Федерального залога «Об ипотеке» особенности страхования залога (в данном случае недвижимого имущества) определяются кредитным договором, и если банк указал такую необходимость, то заемщик обязан будет это сделать.

Страхование залогового имущества выгодно в первую очередь для кредитной организации. Так она гарантирует, что в случае неисполнения должником своих обязательств, средства по кредитному договору все равно будут возвращены на счет. Тем более страхование залогового имущества осуществляется за счет средств заемщика. Банк при этом никаких дополнительных потерь не несет. Для заемщика страхование залогового имущества выгодно в том отношении, что при возникновении обстоятельств, препятствующих совершению выплат по кредиту и одновременном уничтожении (порче) залогового имущества, кредит не повиснет неподъемным грузом, а будет выплачен за счет средств страховой компании. Большинство заемщиков предпочли бы не страховать залоговое имущество, считая такое страхование лишней тратой средств, но здесь многое зависит от самого банка.

Объект страхования и возможные риски

В данном случае объект страхования - это залоговое имущество, предоставленное банку в качестве обеспечения кредита. Страховые компании могут отказаться от страхования какого-то определенного вида материальных ценностей. Так, почти наверняка будет отказано в страховании следующих предметов:

Ценных бумаг (облигаций, векселей);
Драгоценных и полудрагоценных металлов, а также изделий из этих металлов;
Доли какого-либо предприятия;
Имущества, находящегося в неисправном, аварийном состоянии;
Имущества, которое в силу определенных причин нельзя использовать по его прямому назначению;
Имущества, которое находится в регионе с высокой вероятностью стихийных бедствий.

Кредитные организации предлагают заемщикам застраховать залоговое имущество в аккредитованных ими страховых компаниях. Так банк будет уверен в надежности страхового полиса и в том, что он будет включать в себя максимально полный перечень страховых случаев, при наступлении которых страховщик обязан будет выплатить возмещение банку. К стандартному списку страховых случаев относится:

Пожар;
Взрыв;
Мошеннические действия со стороны третьих лиц (кража имущества);
Техногенные аварии;
Стихийные бедствия.

Если в результате любого из этих событий залоговое имущество будет повреждено, страховая компания должна будет выплатить страховое возмещение. В зависимости от страховщика приведенный список страховых случаев может уменьшаться или дополняться иными ситуациями. Банку выгодней аккредитовать те страховые компании, которые предоставляют максимально возможный перечень страховых случаев.

Особенности заключения договора и совершения выплат

Договор страхования залогового имущества может быть трехсторонним, когда в его составлении участвует страховая компания, заемщик и кредитная организация, или двусторонним, когда в его составлении участвует страховая компания и заемщик. В большинстве случаев в качестве выгодоприобретателя указывается банк. То есть при наступлении страхового случая страховщик совершит выплату возмещения сразу в пользу банка. Если окажется, что сумма возмещения больше суммы задолженности по кредиту, банк вернет заемщику переплаченные средства и закроет заем. Если суммы страхового возмещения не хватает для того, чтобы покрыть всю задолженность, она остается за заемщиком и тот совершает платежи в обычном режиме до тех пор, пока не погасит кредит.

Срок действия договора страхования должен быть равен сроку действия договора кредитования. Если кредитование предоставлено на 10, 20 и более лет, страховщик может обязать заемщика периодически продлевать страховку за отдельную страховую премию. Продление договора страхования залогового имущества особенно актуально при ипотечном кредитовании, когда заем предоставляется на большой промежуток времени.

Заключение

Для кредитной организации страхование залогового имущества выгодно со всех сторон: банк не платит за заключение договора страхования, но по его условиям становится выгодоприобретателем при наступлении страхового случая. Заемщику же страхование залогового имущества не так выгодно, но в данном случае многое зависит от банка, который может вынудить клиента застраховать предмет залога.

Банки, предоставляя заём на покупку недвижимости, не только оформляют залог на нее, но и требуют оформить ипотечное страхование. Покупка страхового полиса на недвижимость является обязательным условием любого договора ипотеки. А прочие виды страховок?

Общее представление о том, что такое ипотечное страхование

Ипотечное страхование представляет собой совокупность видов страхования, что призваны обеспечить защиту финансовых интересов каждого участника ипотечного жилищного кредитования.

Необходимость заключения подобных договоров обусловлена потребностью:

банка - в получении гарантий возврата кредита, что позволяет снизить процентную ставку и увеличить срок кредитования относительно потребительских займов;
клиента - в получении финансового обеспечения возможности исполнения своих обязательств при наступлении смерти, утраты трудоспособности, снижения уровня дохода и прочего.

Основное предназначение ипотечных страховок – перераспределить риски между страховщиками, заемщиками и кредиторами, чтобы повысить надежность системы ипотечного страхования.

Виды ипотечного страхования:

страхование имущества при ипотеке, что согласно договору было передано в залог, от рисков утраты или повреждения;
личное, представляющее собой страхование жизни и трудоспособности клиента (заемщика или созаемщика);
титула собственности – это страховка от случаев утраты права собственности на залоговое имущество как результат прекращения права собственности.

В качестве дополнительной опции страховщики предлагают застраховать гражданскую ответственность владельца помещения перед:

третьими лицами в процессе эксплуатации объекта недвижимости (например, от случаев затопления квартиры соседей);
кредитором за неисполнение принятых финансовых обязательств (при наступлении просрочки, при невозможности в дальнейшем совершать платежи).

Особенность данного вида страхования

Страхование ипотечных рисков отличается тем, что выгодоприобретателем по договору указывается кредитор (банк). В случае наступления страхового случая именно в его пользу страховщик произведет страховую выплату. Ее размер не может превышать одновременно ни сумму непогашенной задолженности, ни величину понесенного ущерба.

Существует схема оплаты страховой суммы единовременно – сразу – при заключении договора на весь срок кредитования. Более распространена схема ежегодной уплаты страховой суммы.

Нужно ли страховать квартиру каждый год при ипотеке? Да. Это указано в кредитном договоре.

Законность требований о заключении договоров страхования

Страхование недвижимости при ипотеке: обязательно или нет – споры ведутся уже давно, однако существует закон, и есть судебная практика.

Согласно ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке» ипотечные заемщики обязаны страховать предмет залога. Об иных видах страховок в документе ничего не сказано.

Личное страхование при ипотеке ст. 935 ГК РФ определено как добровольное. Однако банки настоятельно рекомендуют своим клиентам оформить такую страховку. Она необязательна, но ее отсутствие приведет к повышению ставки кредита, минимум на 1%.

Аналогичная ситуация сложилась и в отношении титульного страхования. Клиент вправе отказаться, но заём, как более рисковый, с точки зрения кредитора, ему предложат на других, менее выгодных условиях, нежели тем заемщикам, что согласились выполнить требования банка.

Судебная практика в отношении подобных споров свидетельствует о том, что в большинстве случаев требование о заключении договора страхования жизни и здоровья признается злоупотреблением свободой договора, поскольку без оформления страховки кредит выдавать отказывались.

Согласно Указаниям ЦБ РФ от 20.11.2015 г. № 3854-У заемщик имеет право отказаться от навязанного ему страхового продукта в течение 5 дней с момента подписания соответствующих документов. Уплаченная им сумма должна быть возвращена полностью.

Однако Центробанк РФ пояснил, что при отказе заемщика от данной услуги, кредитор вправе изменить условия типового договора и увеличить процентную ставку.

Данный пункт уже включен в большинство ипотечных договоров. Также кредиторы широко пользуются своим правом на расторжение договора ипотеки в одностороннем порядке по причине несоблюдения клиентом его условий. Это положение также прописано в кредитной документации. Банк направляет клиенту уведомление с требованием либо оформить страховку, либо он расторгает договор. Последнее означает, что заемщик обязан вернуть всю сумму кредита либо его ждут судебные разбирательства.

Апелляция граждан (чаще в ходе судебных разбирательств) к тому, что условие о необходимости страховки нарушает их права, не принимается: соглашение заключалось при определенных обстоятельствах, о которых клиента заранее предупредили.

Подпись под документами означает согласие с выполнением установленных ими требованиями.

Типичные страховые случаи

Страхование объекта недвижимости стандартно предполагает в качестве страхового случая:

пожар, включая тот, что возник вне застрахованного объекта;
взрыв бытового газа;
стихийное бедствие;
затопление, произошедшее в результате аварии в системе водоснабжения, канализации или отопления, даже если вода пришла из соседних помещений;
противоправные действия третьих лиц (хулиганство, разбой, вандализм);
падение на недвижимость летательных аппаратов (их частей);
выявление конструктивных дефектов строения, что к моменту заключения договора страхователю были неизвестны.

Нужно быть готовым к тому, что минимальный пакет, предлагаемый страховщиками, предусматривает выплаты только тогда, когда застрахованному имуществу нанесен существенный вред.

Например, если в результате залива соседей пострадали обои, выплаты не будет, а если кто-то разбил окно, то можно рассчитывать на компенсацию его стоимости. Весь остаток по кредиту выплатят только тогда, когда объект разрушен полностью. В случае с частным домом, если остался фундамент, то погасят лишь часть задолженности, т.к., с точки зрения страховщика, остаток строения еще можно использовать для возведения нового жилья.

Чтобы получить больше гарантий, большее возмещение, следует оформить более расширенную страховку, но она обойдется дороже.

Следующий вид ипотечного страхования – страхование жизни и здоровья заемщика. Страховыми случаями по такому договору являются:

смерть застрахованного, наступившая по причине несчастного случая либо заболевания, что возникло в период действия договора;
утрата трудоспособности в результате болезни или несчастного случая с назначением 1 или 2 группы инвалидности.

Что такое титульное страхование при ипотеке, легче понять по перечню страховых случаев по таким договорам:

признание купли-продажи недействительной (на основании п. 2 гл. 9 ГК РФ);
истребование у покупателя жилья (полностью либо его части) лицами, за которыми сохранено право собственности на данный объект.

Данный вид страхования призван защитить права добросовестного приобретателя. Подтверждением наступления страхового случая станет судебное решение. Выплаты по таким договорам должны компенсировать финансовые затраты заемщика и гарантировать кредитору возврат займа.

В таких делах страховая компания вправе обеспечить полное юридическое сопровождение, включая представление интересов клиента в суде.

Проблема получения выплаты по страховке

Страховщик вправе отказать в выплате страхового возмещения в ряде случаев. Все они прописаны в договоре страхования.

Личное страхование при ипотечном кредитовании предполагает в качестве страхового случая установление заемщику 2-ой или 1-ой групп инвалидности либо его кончину. В таком случае выплата производится в полном объеме единоразово. Имущество в первом случае остается в собственности заемщика, во втором будет включено в наследственную массу и его получат наследники без какого-либо обременения (без залога или обязанности гасить долг по кредиту). Но например, в компенсации по договору страхования жизни откажут, если смерть наступила в результате самоубийства или автокатастрофы, виновником которой стал страхователь. Не выплатят возмещение и в тех случаях, когда клиент изначально знал о проблемах со здоровьем, подтверждение чему страховщик обнаружит в его медицинской документации, но не сообщил об этом при заключении договора.

Будут проблемы с возмещением и у лиц, пострадавших от профессиональных рисков, а также у тех, в крови которых в момент наступления страхового случая обнаружат алкоголь или наркотические вещества, прием которых не был назначен врачом. Согласно закону страховщик в такой ситуации не обязан погашать задолженность.

Если страховка жизни и здоровья оформлялась в отношении обоих супругов-созаемщиков, то в случае кончины одного из них долг перед банком будет погашен только наполовину, т.е. на 50% суммы остатка займа. Если страховку сделали с учетом неких пропорций, то и выплата будет совершена с учетом того, как это было прописано в договоре. Например, в случае смерти одного из супругов возмещение может составить 70% от величины остатка, тогда как при кончине другого – 30%.

В случаях, когда нет твердой уверенности в том, что отказ страховой компании правильный, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся в данной сфере.

Уже на первой консультации, изучив всю документацию, специалист сможет подтвердить или опровергнуть законность действий страховщика и высказать предположение о целесообразности защиты своих интересов в судебном порядке.

Как сэкономить на ипотечном страховании

Программа страхования, предлагаемая сотрудниками кредитора - это, как правило, продукт, невыгодный заемщикам. Большинство банков выступают в роли посредников между истинным страхователем, той организацией, с которой по факту заключается договор, и которая впоследствии при необходимости будет совершать страховые выплаты, и клиентом. Соответственно, кредитор, вероятнее всего, имеет скидку от «поставщика» и в то же время делает надбавку на покрытие собственных расходов.

В итоге страховой договор, заключенный в офисе банка, может оказаться на 10-20% дороже, нежели соглашение, оформленное на тех же условиях либо у самого страховщика, либо у его другого официального партнера.

Если принято решение оформить страховку напрямую у страховщика, уточните у кредитора перечень аккредитованных компаний. Несмотря на то что какие-либо ограничения при выборе страховой компании согласно закону неприемлемы, они могут быть установлены вопреки им. Потому разумнее все же уточнить у банка перечень аккредитованных страховщиков.

Учитывая, что страховая сумма рассчитывается исходя из величины остатка по кредиту плюс проценты, что будут начислены в течение следующего года, то экономия возможна за счет досрочного погашения займа.

Чем быстрее будет погашен долг по ипотеке, тем меньше процентов заплатит заемщик, тем меньше будет страховая сумма.

Также следует учитывать дату погашения займа. В идеале нужно подгадать срок полного погашения кредита ко времени окончания очередного договора страхования. Если не получилось, то можно, оформив соответствующую справку у кредитора об отсутствии задолженности, обратиться к страховщику с просьбой вернуть часть страховой суммы согласно фактическому времени существования кредитного обязательства (долга перед банком).

Как правильно застраховать себя при ипотеке, чтобы не переплатить. При определении страховой суммы страховщики учитывают:

возраст клиента. Полис будет дешевле у людей, которым 25-35 лет;
цену объекта недвижимости – чем он дороже, тем больше нужно заплатить страховщику;
при личном страховании могут попросить пройти медицинское обследование, по итогам которого и определят стоимость полиса. Чем меньше у человека проблем со здоровьем, чем меньше у него вредных привычек, тем большую скидку ему предоставят;
чем больше сумма кредита, тем большую страховую сумму назначат к уплате.

Резюме

Страховка по ипотеке: обязательна или нет? Договор страхования на залоговую недвижимость необходим. Остальные – формально нет, фактически банк опосредованно (через ухудшение условий кредитования или даже отказ в заключении договора ипотеки) вынуждает клиентов соглашаться с данным требованием.

С финансовой точки зрения, иногда немного выгоднее согласиться на повышение ставки по кредиту, но отказаться от дополнительных страховок.

Начисление процентов производится регулярно на остаток задолженности, что снижается по мере поступления платежей в счет погашения займа, т.е. ежемесячно или даже чаще. При определении страховой суммы в расчет принимают сумму, зафиксированную на начало года.

Разумное решение данного вопроса – выполнить требование кредитора, но договор ипотечного страхования заключить напрямую со страховой компанией.

Выгода заемщика при ипотечном страховании заключается в том, что при наступлении страхового случая хотя выплату и получит банк, но гражданин будет освобожден (частично или полностью) от обязательств по уплате ипотеки.

В тяжелые времена, что и обозначены в страховках в качестве страховых случаев (утрата имущества, трудоспособности и прочее), это может оказаться очень кстати.

Учитывая вышесказанное, можно говорить о том, что ипотека - рисковый проект для заемщика и страховщика. Банк при наличии полного пакета страховок и предмета залога рискует меньше.