Признать договор ипотеки недействительным. Ипотеки и поручительства: как их оспаривают в судах. Что необходимо сделать

Когда человек решает взять кредит на жилье, он в первую очередь озабочен размером процентной ставки и качеством недвижимости. Однако в ипотечном кредитовании есть подводные камни, из-за которых соглашение между банком и клиентом может быть признано недействительным. В каких случаях реально оспорить ипотеку, и чем это грозит покупателю недвижимости? Вариантов много, разберем основные.

В каком случае можно оспорить ипотеку

Ситуации, в которых соблюдение договора ипотеки находится под угрозой, можно разделить на три категории:

• неправомерные действия банка;
• заемщик использует залоговое жилье не по назначению или перестал платить банку;
• проблемы с объектом - оспаривание купли-продажи, перепланировка жилья.

Если банк оказался ненадежным

По отношению к ипотечному заемщику банк является продавцом услуг. Заемщик выступает потребителем, и он должен знать свои права. Взаимоотношения банка и заемщика регулируются нормами Российского законодательства: УК РФ, ФЗ «Об ипотеке», Законом о защите прав потребителей, ГК РФ, ФЗ «О банках». Когда банк нарушает права потребителя, можно оспорить договор займа через Центробанк и в Роспотребнадзор.

Оспорить договор ипотеки в ненадежном банке

Кредитор нарушает права потребителя в следующих случаях:

• запрет на досрочное погашение займа в договоре. После подписания такой договор можно оспорить в суде;
• при просрочке платежа банк автоматически выдает потребителю новый кредит без его согласия и начисляет «сложные проценты». Вопрос решается через суд;
• банкротство кредитора. При банкротстве банк продает долговые обязательства заемщиков третьим лицам. Теоретически это нормально. Но пока договор займа не переоформлен на нового кредитора, нужно выяснить, куда платить деньги. Иначе заемщику придется погашать огромные штрафы.

Практика показывает, что коммерческие кредитные организации чаще пытаются обмануть клиентов, чем государственные. Крупные банки дорожат лицензией и ради нескольких миллионов рублей не готовы рисковать своими миллиардами.

Если заемщик нарушает договор

Если у ипотечника нет денег на выплату кредита, банк может в одностороннем порядке потребовать расторжения договора. Когда сам плательщик не предпринимает шагов для сохранения недвижимости, залоговая квартира идет с молотка за долги. Минус подобной ситуации в том, что после продажи недвижимости заемщик наверняка останется должен банку. Оптимальное решение - самостоятельная продажа по рыночной цене, перекредитование на приемлемых условиях или кредитные каникулы. Какой бы сложной ни была ситуация, банки предпочитают идти навстречу проверенным клиентам.

Банкротство заемщика - еще один повод оспорить ипотеку. Каким должно быть положение ипотечника? Право подать иск о собственном банкротстве есть у человека, который задолжал банку более полумиллиона рублей. Просрочка должна составлять не менее 3 месяцев. При успешном признании заемщика банкротом назначенный судом финансовый управляющий решит все вопросы с кредиторами. Минус банкротства заемщика - в течение трех лет после прохождения этой процедуры человек не сможет получить кредит ни в одном банке.

Согласно договору кредитования, получатель займа не может продать, подарить, обменять или сдать в аренду залоговое жилья без ведома банка. Ели операции купли-продажи, обмена и дарения элементарно не пройдут через Росреестр, то с арендой все интереснее. Многие россияне покупают квартиры в кредит с целью сдавать залоговое жилье в обход правил. Теоретически сотрудники банка могут наведываться в квартиру для проверки. Но если человек исправно платит, этого может не произойти. Если факт сдачи жилья в аренду третьим лицам станет известен банку, кредитор оспорит соглашение ипотеки. Многие собственники ипотечного жилья смотрят на этот запрет сквозь пальцы.

Проблемы с объектом залога

Страшный сон заемщика - признание договора купли-продажи недействительным. В результате банк оспорит кредитное соглашение. Эта проблема возникает с объектами вторичного рынка в следующих случаях:

• продавец признан недееспособным на момент совершения сделки;
• договор купли-продажи нарушает закон;
• в суд подают прописанные в квартире третьи лица;
• о правах на жилье заявляют неожиданно появившиеся наследники;
• договор купли-продажи подписывал ребенок до 14 лет без согласия органов опеки или родителей;
• сделка является фиктивной.

Если по суду сделка будет оспорена и признана недействительной, заемщик лишится недвижимости и при этом останется должен банку. От такой ситуации спасает титульное страхование. Квартиру оно обратно не вернет, зато избавит от необходимости платить долги за потерянную недвижимость в данном случае.

Сложности с оформлением договора могут возникнуть, если произошла перепланировка квартиры в ипотеке . Например, гражданин Иванов собирается покупать квартиру на вторичном рынке. В выбранном помещении снесена одна из межкомнатных перегородок, которая не является несущей стеной. Продавцы не узаконили данную перепланировку. Банк требует узаконить перепланировку. Сделать это можно в несколько этапов. Сначала нужно обратиться в ЖКО, затем в БТИ, потом в местное архитектурное управление. Другой вариант - заемщик подписывает с банком дополнительное соглашение, согласно которому получатель займа обязан восстановить «все как было» в срок до полугода. Вывод: если вы выбрали квартиру с незаконной планировкой, придется искать компромисс с банком и с регистрационными органами. Иначе банк может оспорить договор займа.

Существует много случаев, в которых можно оспорить договор ипотечного займа. Как не оказаться в неприятной ситуации из-за проблем с квартирой или недобросовестности банка? Пользуйтесь услугами надежного ипотечного брокера. Сотрудники «Ипотекаря» помогут вам не только выгодно получить кредит на покупку жилья, но и обойти подводные камни при проведении сделки.

Советы юристов:

1. Кредитный договор (ипотека) заключен в декабре 2007 года какие сроки давности применяются при признании его недействительным? Спасибо.

1.1. Срок исковой давсности - три года.

Вам помог ответ? Да Нет

1.2. 3 года ст.196 ГК

Вам помог ответ? Да Нет

2. Выписали человека через суд признав что он утратил право пользования квартирой, приватизировали квартиру и потом продали, через некоторое время появился человек которого выписали теперь подал иск на признание договора приватизации и последствия сделки недействительной, если суд признает договор купли продажи недействительной, и покупателю что делать в этом случае, как себя застраховать если у продавца уже этих денег нет возвращать, Квартира в ипотеке, у банка?

2.1. Для того, чтобы избежать тех негативных последствий, которые Вы только что описали в своем вопросе, необходимо тщательно проанализировать доводы искового заявления выписанного, дать им оценку с точки зрения фактических обстоятельств и норм действующего законодательства, подготовить мотивированный, документально и нормативно обоснованный отзыв, и участвовать в судебном заседании.

Вам помог ответ? Да Нет

3. Вынесено решение о взыскании долга по ипотеке. Апелляция вернула дело в суд из за... недостатков для их устранения. Можно ли сейчас подать ВСТРЕЧНЫЙ иск о признании договора недействительным? (или обратиться с обычным иском...)

3.1. Нет, сейчас подать встречный иск вы не можете. Вы можете обратиться в суд с самостоятельным иском, составленным по правилам ст. 131, 132 ГПК РФ.

Вам помог ответ? Да Нет

3.2. Если у Вас есть основания для признания договора недействительным то Вы вправе подать отдельный иск об этом.

Вам помог ответ? Да Нет

3.3. Исковое вы можете или юристу в личную переписку заказать, или сами его составить в соответствии со статьёй 131 гражданско процессуального кодекса России.

Вам помог ответ? Да Нет

4. Владислав Александрович - уточните пож.-та по Вашему если я пойду в суд о признании сделки недействительной в связи с тем что не указано в договоре лицо отказав. От приватизации, суд удовлетворит иск? А если пойдут продавцы? И как же то что я выплачиваю ипотеку?

4.1. Оценку доказательствам дает только суд, он же и решает
Вы можете обратиться с Исковым заявлением в Суд.

Дело № 2-887/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Судья Центрального районного суда г. Прокопьевска Тихонова Л.Г.

при секретаре Дьяконовой Ю.Р.

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Прокопьевске

гражданское дело по иску Афтахова Рината Аббасовича к ОАО «Уральский банк реконструкции и развития» (УБРиР) о признании кредитного договора частично недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец Афтахов Р.А. обратился в суд с иском к ответчику о признании кредитного договора частично недействительным, снятии обременения с единственного жилья из-под залога, мотивировав тем, что он взял в филиале ОАО «УБРиР» кредит на сумму 1900000 рублей, кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ года. При подписании кредитного договора ответчик обложил залогом его единственное жилье, введя его в заблуждение, что единственное жилье тоже облагается залогом, пользуясь его юридической неграмотностью. Он приобрел жилье в 2007 году, оно не является ипотечным и было приобретено до заключения договора с банком.

В судебном заседании истец Афтахов Р.А. исковые требования поддержал и дополнил, что в доме прописан он и его несовершеннолетний сын.

Представитель истца Бшоян Джон, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, исковые требования поддержал, просил снять обременение с дома, чтобы истец мог свободно распоряжаться жильем, т.к. банк незаконно наложил обременение. На основании ч. 2 ст. 6 закона об ипотеке просит признать кредитный договор частично недействительным.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен.

Выслушав истца, его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

РЕШИЛ:

В иске Афтахову Ринату Аббасовичу к ОАО «Уральский банк реконструкции и развития» (УБРиР) о признании кредитного договора частично недействительным, снятии обременения с недвижимости отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: подпись

Верно: судья Л.Г. Тихонова

Суд:

Судьи дела:

Судебная практика по:

Судебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФ

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Обеспечительные сделки признают недействительными по тем же правилам, что и обычные, но тут есть некоторые особенности. Юристы рассказали, почему оспорить сделки сейчас сложнее, чем раньше, в чем состоят их банкротные риски и когда нарушение корпоративной процедуры не поможет признать договор недействительным. Также приводим пример арбитражного дела, когда обеспечение удалось признать недействительным по мотиву введения в заблуждение.

Обеспечительные меры, например залог или поручительство, используются для договоров с недвижимостью, крупных кредитов и прочих значительных сделок. Они должны давать кредитору уверенность в «плане Б» на случай проблем контрагента. Однако недобросовестные должники пытаются всячески оспорить обеспечительные сделки, чтобы лишить кредитора одного из самых быстрых и простых способов возврата долга, говорит юрист Наталья Лопатина.

Почему оспорить стало сложнее

Обеспечительные сделки в основном признают недействительными по тем же правилам, что и обычные. Общие основания оспаривания из Гражданского кодекса, такие как мнимость, притворность, превышение полномочий и т. д., сейчас используются гораздо реже, делится наблюдениями Дмитрий Константинов из юрфирмы . Юрист объясняет это эффективностью специальных норм - о несостоятельности или корпоративных. Кроме того, в 2013 году стала действовать новая редакция ст. 166 Гражданского кодекса об оспоримых и ничтожных сделках, которая существенно ограничила возможности их оспаривания, продолжает управляющий партнер АБ Юрий Пустовит.

Ипотеки и поручительства оспаривают не реже, чем раньше, но суды стали чаще отказывать.

Управляющий партнер АБ "Юг" Юрий Пустовит

В частности, в ст. 166 закрепили принцип эстоппель: лицо не может добиваться признания сделки недействительной, если раньше оно вело себя так, будто она действительна. Кроме того, раньше требовать применения последствий недействительности сделки могли «любые заинтересованные лица», а теперь - ее стороны или другие лица, указанные в законе.

Практика стабилизировалась и по такому основанию оспаривания поручительства физических лиц, как отсутствие согласия супруга. 10 лет назад это было одним из самых популярных способов отменить обеспечение, вспоминает Димитрий Нуржинский из . Но 12 июля 2012 года Пленум ВАС выпустил постановление, в котором разъяснил, что ответственность несет лично поручитель - а, значит, отсутствие согласия супруга не говорит о недействительности сделки. Эта позиция касалась индивидуальных предпринимателей, но в 2013 году применил такой же подход в деле простых граждан (дело № 18-КГ13-27), рассказывает Нуржинский. Несмотря на однозначное решение и устоявшуюся практику, банки перестраховываются и продолжают требовать нотариального согласия супруга на поручительство, делится юрист.

Стабилизировать оборот помогают и реестры. Залог прекращается в том случае, если заложенный объект приобрел добросовестный покупатель, который не был осведомлен об обременении (ч. 2 п. 1 ст. 352 ГК). Недвижимость «защищена» от этого системой регистрации прав, но подобные схемы часто встречались на рынке купли-продажи автомобилей, говорит Нуржинский. Суды же, по его словам, не всегда были готовы применять ст. 352, поэтому законодатель в 2014 году ввел систему регистрации залога движимых вещей у нотариуса (ст. 339.1 ГК).

Банкротные и корпоративные оспаривания

В банкротстве признать сделку недействительной гораздо проще. Ипотеку или поручительство могут оспорить по тем основаниям, что они причинили вред кредиторам или были совершены с предпочтением одному из них. Если в суде подтвердится, что кредитор знал или должен был знать о предбанкротном состоянии должника - сделку признают недействительной.

В зоне риска банкротного оспаривания могут оказаться договоры, заключенные в течение трех лет до возбуждения процедуры несостоятельности, предупреждает начальник отдела правового сопровождения девелоперских проектов Александр Анчугов.

Другие основания для оспаривания - корпоративные. Крупные сделки или сделки с заинтересованностью должны получить одобрение внутри фирмы согласно ее документам и закону. Если процедура нарушена, то договор могут признать недействительным при условии, что кредитор знал или мог знать о нарушении. Поэтому ему важно заранее проверить корпоративную структуру контрагента и убедиться, что сделка одобрена по всем правилам. Это распространенное основание для оспаривания залога, хотя в ходе судебного разбирательства может оказаться, что договор был фактически одобрен или прошел срок исковой давности, говорит консультант юридической практики Георгий Мурзакаев. От подобных исков можно защищаться, в том числе указывая на недобросовестность оппонента. В последнее время возросло значение института злоупотребления правом, обращает внимание Мурзакаев. Он приводит примеры решений, «устоявших» на уровне экономколлегии ВС:

• В деле № А58-8432/2014 «Управляющая компания АЯМ» оспаривала ипотеку недвижимости, которую по кредиту компании заложила подконтрольная «Ассоциация строителей Амуро-Якутской магистрали». Как указывалось в иске, залог не одобрило общее собрание участников. Хотя корпоративные правила одобрения и были нарушены, суды отказались признавать сделку недействительной. Они сочли, что главной целью было освободить от ипотеки залогодателя, который обладал реальными активами, а, значит, компания злоупотребила правом на оспаривание сделки. К тому же мажоритарный участник ипотеку все-таки одобрил.
• В деле № А40-186355/2015 «Нефтесклад № 1» попытался признать недействительной ипотеку, которую одобрили на внеочередном общем собрании участников, а должны были на совете директоров. Но суды отклонили требования. Они обратили внимание, что необходимый кворум был набран. А иск был подан для того, чтобы уклониться от исполнения сделки и причинить убытки банку.

Другие основания оспаривания и минимизация рисков

Сделки могут оспаривать и по другим основаниям, известным каждому юристу. Например, доверенность не давала полномочий заключать именно такой договор или оказалось, что предмет ипотеки на самом деле не принадлежит залогодержателю (например, договор купли-продажи здания признали недействительным). Ипотеку здания часто пытаются оспорить по тому основанию, что участок под ним не заложен, говорит Пустовит из АБ «Юг». По словам адвоката, суды склонны отказывать в таких исках: они объясняют, что оформление прав на землю зависит только от залогодателя, а залогодержатель тут ни при чем.

Встречаются и сравнительно редкие способы оспаривания. В пример Мурзакаев привел дело № А40-216102/15 . В нем суд признал недействительным договор залога доли в уставном капитале ООО в качестве обеспечения банковской гарантии банка «Пересвет», поскольку банк ввел в заблуждение залогодателя-физлицо. Первая и вторая инстанции обратили внимание, что основное обеспечение уже было предоставлено, а договор залога доли заключили дополнительно, после выдачи банковской гарантии и по требованию банка. В чем был смысл этого, представители банка так и не пояснили. Суды пришли к выводу, что они ввели гражданина в заблуждение и потребовали заключить сделку, в которой не было необходимости. А значит, ее следует признать недействительной.

В одном из дел суды признали недействительным договор залога доли, потому что залогодателя-физлицо ввели в заблуждение: необходимости в сделке не было.

Такой риск предвидеть сложно, но самые частые можно и нужно предупредить. Этим и занимаются юристы, задача которых тщательно изучить документы, затребовать недостающие и правильно структурировать сделку. Как защитить интересы обеих сторон сделки, рассказывает Лопатина из «Содружества земельных юристов» на примере купли-продажи участка с «неправильным» назначением. Покупатель хочет приобрести участок сельскохозяйственного назначения и построить на нем коттеджный поселок. Продавец обещает, что поменяет назначение земли, но, конечно, в счет аванса. «Здесь нужно заключить предварительный договор или договор купли-продажи будущей вещи - участка с правовым режимом под жилищное строительство, - говорит Лопатина. - Срок заключения основного договора надо жестко привязать к моменту внесения в ЕГРН нужного вида использования участка». Чтобы его зарегистрировать, продавец получит от покупателя аванс. На случай, если поменять назначение земли не удастся, Лопатина предлагает подключить финансово надежного поручителя, который гарантирует возврат аванса.

Чтобы получить кредит на нужды бизнеса, часто недостаточно ипотеки, банки требуют личного поручительства гендиректора или участников юридического лица. В итоге эти люди становятся ответственными за многомиллионные и многомиллиардные долги, с которыми, скорее всего, не смогут расплатиться. Признать такое поручительство недействительным сложно, потому что суды стремятся сохранить обеспечение, говорит старший юрист Татьяна Воронина: «Они отклоняют доводы о том, что долг уже был на момент поручительства или в договорах не указан его размер. Также суды не принимают во внимание, что у поручителя не было достаточного для оплаты долгов имущества (и понятно, что уже не будет)».

Воронина уверена: банки заключают договоры не с целью получить денежные средства, а чтобы контролировать поручителя под страхом привлечь его к солидарной ответственности. Она рекомендует руководителям и участникам компаний письменно обращаться в банк с просьбой обойтись без поручительства либо пытаться менять его условия. Можно попробовать ограничить ответственность теми долгами, которые возникнут в период полномочий конкретного лица. Иначе придется отвечать и за последующие - уже после того, как гражданин перестанет контролировать общество, заключает Воронина.

, Семейного , Жилищного кодексов Российской Федерации.

Очевидно, что большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Данные иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника заявить встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным. В качестве основания иска, как правило, указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий (незаключенный договор) или несоответствие договора ипотеки закону (отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению..., отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего, отсутствие прав на передаваемое в залог (ипотеку) имущество, передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и т.д.)

Рассматриваются судами и иные дела по спорам, вытекающим из договора залога недвижимости (ипотеки).

Закладная

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки

Ипотека земельных участков, жилых помещений

В "Обзоре" использованы следующие судебные акты (на которые имеются активные ссылки в соответствующих разделах):

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 01 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 августа 2010 года по делу № 33-10247/10
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 марта 2011 года
Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 09 ноября 2010 года
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2010 года по делу № 33-4303/2010
Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011
Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года по делу № 33-1760/2011
Определение Верховного Суда Республики Тыва от 28 декабря 2010 года по делу №33-1032/2010
Определение Алтайского краевого суда от 08 сентября 2010 года по делу № 33-6979/10
"Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, вытекающим из кредитных правоотношений , рассмотренным судами Амурской области в 2009 году", подготовленная Амурским областным судом"
Кассационное определение Астраханского областного суда от 12 января 2011 года по делу №33-93/2011
"Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества , в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года" (Астраханский областной суд)
Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года, по делу № 33-1687/2011
Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927
Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года
Определение Московского областного суда от 01 июля 2010 года по делу № 33-13607
Определение Московского областного суда от 28 октября 2010 г. по делу N 33-10748
Определение Московского городского суда от 15 июля 2010 г. по делу N 33-21179
Определение Московского областного суда от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-8813
Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 18 апреля 2011 г. N 33-4804/11
Кассационное определение Красноярского краевого суда от 24 января 2011 года по делу № 33-469/2011 А-57